中鼎大樓由外資以28.45億元，直逼底價(jià)脫標(biāo)，溢價(jià)率僅0.4％ MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場(chǎng)快訊
中鼎大樓由外資以28.45億元，直逼底價(jià)脫標(biāo)，溢價(jià)率僅0.4％
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  • 中鼎大樓由外資以28.45億元，直逼底價(jià)脫標(biāo)，溢價(jià)率僅0.4％
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】2014年12月11日REITs駿馬一號(hào)清算案的中鼎大樓二度開(kāi)標(biāo)，最後由統(tǒng)包持有全部產(chǎn)權(quán)的第一標(biāo)優(yōu)先得標(biāo)，總脫標(biāo)金額約28.45億元，脫標(biāo)價(jià)格直逼底價(jià)，溢價(jià)率僅0.4％。得標(biāo)者為英屬維京群島商睿龍有限公司臺(tái)灣分公司。
 
永慶資產(chǎn)管理協(xié)理黃增福表示，得標(biāo)公司為2014年9月才由經(jīng)濟(jì)部商業(yè)司完成公司登記。以28.45億元得標(biāo)，總建物面積為3517.88坪，換算建物平均單價(jià)為80.9萬(wàn)/坪，以區(qū)域行情上看90萬(wàn)/坪相比，已相當(dāng)劃算。此外，未來(lái)實(shí)價(jià)課稅實(shí)施，公司企業(yè)交易採(cǎi)單一稅率17％課稅，低於個(gè)人最高稅率45％，故可預(yù)期未來(lái)法人投資房市將成趨勢(shì)，以達(dá)到節(jié)稅的優(yōu)勢(shì)。
 
黃增福補(bǔ)充，敦化南路為臺(tái)北市中心區(qū)重要的辦公商圈，尤其在捷運(yùn)信義線通車之後，敦化南路二段近信義路四段的辦公大樓最受青睞，包括國(guó)泰信義敦南大樓、保富環(huán)宇通商大樓、葉財(cái)記世貿(mào)大樓與中鼎大樓等，多為知名企業(yè)進(jìn)駐，空置與流動(dòng)率低，平均交易量一年頂多成交一戶，釋出量相當(dāng)稀有。黃增福分析，中鼎大樓為屋齡20年的中古商辦，但位於大安區(qū)敦化南路的燙金門牌，正臨敦南樹(shù)海林蔭大道，加上鄰近捷運(yùn)信義安和站與通化商圈，交通與生活機(jī)能成熟，資產(chǎn)保值與抗跌性很高，適合做長(zhǎng)期置產(chǎn)的標(biāo)的，未來(lái)若能整合其他樓層的產(chǎn)權(quán)，也有利進(jìn)行都更改建效益。
 
 
根據(jù)永慶資產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)，2014年1-11億元以上商用不動(dòng)產(chǎn)的交易金額約776.9億元，較去年同期989億元，減少21.5％。永慶資產(chǎn)管理協(xié)理黃增福表示，受金管會(huì)要求最低收益率2.875％的限制，大臺(tái)北地區(qū)壽險(xiǎn)業(yè)已買不到適合的商用不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的，2014年商用不動(dòng)產(chǎn)的買氣創(chuàng)近3年新低，在壽險(xiǎn)業(yè)者資金充裕且熱切地尋求投資標(biāo)的，除轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地之外，也積極布局海外商用不動(dòng)產(chǎn)，形成資金外流，再加上未來(lái)實(shí)價(jià)課稅的影響因素，交易量已明顯地走緩。
 
觀察2014年成交總額指標(biāo)個(gè)案表現(xiàn)，黃增福指出，僅寶豐隆興業(yè)以111億買回敦化南路一段的國(guó)泰敦南金融大樓，為2014年目前交易最高金額，也是唯一總價(jià)超過(guò)50億以上的個(gè)案。而國(guó)泰敦南大樓已在2013年2月，寶豐隆先以88億元購(gòu)得12樓與商場(chǎng)部分，2014年9月再以111億買回其他辦公樓層，取得整棟完成產(chǎn)權(quán)。
 
此外，2014年商場(chǎng)指標(biāo)個(gè)案也與寶豐隆興業(yè)有關(guān)，2014年4月將持有西門町商圈內(nèi)的阿曼TiT廣場(chǎng)商場(chǎng)部分以總價(jià)39.5億，出售予三商美邦人壽，以寶豐隆自2011年取得價(jià)格約28億元計(jì)算，獲利約11.5億元。黃增福表示，寶豐隆兩次購(gòu)買國(guó)泰敦南金融大樓，成為蟬聯(lián)兩年單筆商用不動(dòng)產(chǎn)交易冠軍王。
 
但是，整體商用不動(dòng)產(chǎn)買氣而言，黃增福分析，以2014年1-11月億元以上商用不動(dòng)產(chǎn)交易金額統(tǒng)計(jì)，平均單月交易金額約70.6億元，比2013年同期平均單月相比，已衰退兩成，甚至前三年商用不動(dòng)產(chǎn)交易總額皆有上千億的規(guī)模，反觀2014年已無(wú)望站上千億的交易量能，房市政策的管控影響大。